Khi tài sản thuê bị… thế chấp

Một doanh nghiệp đang thuê trụ sở trong một tòa nhà thương mại bỗng dưng một ngày nhận được thông báo từ tòa án triệu tập tham gia phiên tòa giải quyết tranh chấp giữa bên cho thuê tòa nhà với ngân hàng, trong khi đến thời điểm đó doanh nghiệp này không hề biết về việc diện tích thuê đang bị thế chấp tại ngân hàng.

Bất ngờ và lo lắng, doanh nghiệp thuê tự hỏi quyền thuê của mình có được bảo đảm hay không khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp là tòa nhà. Theo quy định hiện hành, số phận của bên thuê phụ thuộc hoàn toàn vào thời điểm diện tích thuê bị thế chấp.

Hợp đồng thế chấp ký trước hợp đồng thuê

Khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự (BLDS) quy định bên thế chấp “được cho thuê […] tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê […] biết về việc tài sản cho thuê […] đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”. Đây là trường hợp tài sản được thế chấp cho ngân hàng trước và sau đó bên thế chấp (là chủ sở hữu của tài sản) cho một bên khác thuê tài sản.

Theo điều luật nêu trên thì tài sản thế chấp có thể cho thuê nhưng bên thế chấp phải thông báo cho bên thuê và bên nhận thế chấp. Việc thông báo này là cần thiết vì bên thuê cần được biết việc bên nhận thế chấp đã xác lập quyền đối với tài sản thuê và bên nhận thế chấp cũng cần biết được việc bên thế chấp đang khai thác tài sản thông qua việc cho thuê để thuận tiện cho việc quản lý tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm.

Nói cách khác, giá trị của việc thông báo nhằm cho bên thuê và bên nhận thế chấp biết được thực trạng pháp lý của tài sản.

Do BLDS không nêu rõ khi nào thì phải thực hiện việc thông báo nêu trên nên có thể hiểu là việc thông báo có thể diễn ra trước hoặc sau khi giao kết hợp đồng thuê. Tuy nhiên, đáng lẽ nhà làm luật nên đặt ra nghĩa vụ cho bên thế chấp phải thực hiện việc thông báo này trước khi các bên giao kết hợp đồng thuê vì như thế sẽ công bằng hơn đối với bên thuê.

Thêm vào đó, BLDS không chỉ rõ trong trường hợp không thông báo cho ngân hàng nhận thế chấp thì hợp đồng thuê có hiệu lực hay không. Nếu áp dụng khoản 2 Điều 119 BLDS thì dễ thấy việc thông báo không phải là một điều kiện về mặt hình thức để đảm bảo hợp đồng thuê có hiệu lực. BLDS cũng thiếu vắng quy định về nghĩa vụ bồi thường cho bên thuê trong trường hợp bên cho thuê không thực hiện thông báo mà gây thiệt hại cho bên thuê, nhất là khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp.

Về điểm này, vấn đề đặt ra là nếu tài sản đã được thế chấp sau đó đem cho thuê thì khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp, bên thuê có tiếp tục được quyền thuê tài sản theo như thỏa thuận ban đầu với bên thế chấp hay không. BLDS cũng không quy định về vấn đề này.

Bản chất pháp lý của hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng theo đó bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng tài sản thuê sang cho bên thuê trong thời gian hiệu lực của hợp đồng thuê. Trong trường hơp ngân hàng xử lý tài sản thế chấp, thông thường bên thế chấp sẽ không còn là chủ sở hữu của tài sản thế chấp nữa do đó sẽ mất quyền chuyển giao quyền sử dụng cho người khác.

Nếu ngân hàng đã đăng ký hợp lệ hợp đồng thế chấp thì hợp đồng thế chấp sẽ có hiệu lực đối kháng với bên thuê (là bên thứ ba vì có lợi ích đối kháng với ngân hàng) kể từ thời điểm đăng ký (khoản 2 Điều 319 BLDS). Nói cách khác, nếu thời điểm đăng ký trước thời điểm ký hợp đồng thuê thì quyền của ngân hàng có hiệu lực đối kháng với bên thuê.

Vì các lý do này nên về nguyên tắc ngân hàng không có nghĩa vụ phải tiếp tục duy trì quan hệ thuê ban đầu được xác lập giữa bên thế chấp và bên thuê.

Hợp đồng thế chấp ký sau hợp đồng thuê

BLDS không quy định về trường hợp thế chấp tài sản đang cho thuê. Pháp luật chuyên ngành có thể có quy định về trường hợp này. Chẳng hạn khoản 1 điều 146 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25-11-2014 (Luật Nhà ở) quy định: “Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở”.

Như vậy, bên có nhà ở đang cho thuê có quyền thế chấp nhưng phải không báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc thế chấp. Có thể thấy Luật Nhà ở quy định rõ hơn BLDS về thời điểm thông báo là trước khi thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo trước bằng văn bản cho bên thuê còn BLDS chỉ quy định bên thế chấp phải thông báo cho bên thuê còn thông báo vào thời điểm nào BLDS không nêu rõ như phân tích ở trên.

Khoản 2 điều 146 Luật Nhà ở quy định “trường hợp nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2, điều 132 của luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác”. Khoản 2 điều 132 Luật Nhà ở quy định một số trường hợp vi phạm của bên thuê như không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận, không sử dụng nhà đúng mục đích…

Như vậy, trong trường hợp có căn cứ xử lý thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp. Khi đó bên nhận thế chấp hoặc bên mua tài sản đó sẽ trở thành bên cho thuê (chủ sở hữu) mới còn bên thuê vẫn được tiếp tục thuê đến khi hết hạn hợp đồng thuê đã xác lập ban đầu.

Ngân hàng cần tính đến trường hợp này ngay khi xác lập hợp đồng thế chấp bởi rõ ràng khi bán tài sản thế chấp ở giai đoạn xử lý mà bị ràng buộc bởi nghĩa vụ tiếp tục duy trì hợp đồng thuê sẽ làm giảm sút đáng kể tính thanh khoản của tài sản thế chấp.

Hơn nữa, vì lý do này khi định giá tài sản thế chấp đang cho thuê thì ngân hàng có thể cân nhắc việc trừ đi số tiền thuê đã trả trước cho bên thế chấp tính từ thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp cho đến khi hết thời hạn thuê. Thêm vào đó, ngân hàng cũng cần ký thỏa thuận với bên thế chấp và bên thuê về việc không sửa đổi hợp đồng thuê theo hướng bất lợi cho ngân hàng như gia hạn hợp đồng thuê hay bổ sung các nghĩa vụ của bên thuê.

Cũng cần lưu ý là trong thực tế tranh chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp có thể bị trì hoãn hoặc bế tắc bởi các bên thuê là các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Nếu áp dụng khoản 4 điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án phải gửi thông báo triệu tập hết các cá nhân, hộ gia đình đang cư trú hay công ty thuê văn phòng để tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, do số lượng người liên quan này quá nhiều và thường xuyên thay đổi dẫn đến Tòa án không thể mời đầy đủ họ để tham gia tố tụng, khiến vụ án gần như không thể giải quyết được.

Trên thực tế, khi xác lập hợp đồng thế chấp, ngân hàng thường yêu cầu bên thuê đưa ra một số cam kết trong đó có việc từ bỏ quyền được tiếp tục thuê nêu ở trên. Thỏa thuận này hoàn toàn hợp pháp theo quy định hiện hành. Bên thuê cần cân nhắc trước khi đặt bút ký.

Cũng cần lưu ý trước khi ký hợp đồng thuê tài sản, bên thuê cần tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm liên quan (chẳng hạn tại văn phòng đăng ký đất đai trong trường hợp tài sản thuê là bất động sản) để xem tài sản đã được thế chấp hay chưa nhằm tránh các rủi ro pháp lý có thể phát sinh như được phân tích ở trên.

Theo: Thời báo Kinh tế Saigon online

Bình Luận

avatar
  Đăng ký  
Notify of
Call Now Button